Новости

Проблема регистрации прав на недвижимое имущество в последнее десятилетие проявлялась настолько остро, что послужила даже основанием к запросу ВАС в Конституционный суд. Тогда над третейскими судами возникла реальная угроза прекращения их деятельности. Постановление Конституционного суда сняло проблему компетенции третейского суда в этом вопросе только частично, стало ясно, что споры о залоге являются арбитрабельными.

В практике арбитражных судов споров о признании прав на недвижимое имущество были тысячи, и практика сформировалась вполне однозначная – такие споры признавались исключенными из компетенции третейских судов. Соответственно, все решения в этой сфере признавались арбитражными судами нелегитимными. Несколько иной была ситуация в судах общей юрисдикции, который признавал споры арбитрабельными, хотя и с оговорками.

Одним из самых удивительных решений в этой сфере было Постановление Президиума ВАС от 17.04.2007 N 15324/06, по делу Парус-С, где было указано, в этом деле арбитражный суд подтвердил арбитрабельность споров из обязательственных отношений, предметом которых является недвижимое имущество (купля-продажа), тем самым указывая на возможность регистрации прав на такое имущество на основе решения третейского суда по взаимному заявлению сторон либо через легализацию в государственном суде. Данное положение подтверждает, что государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть осуществлена на основе решения третейского суда, но при соблюдении условий для добровольного и принудительного исполнения этих решений.

Такая позиция вызвала естественное удивление всего юридического сообщества, поскольку исполнительные листы могут выдаваться лишь на решения о присуждении. Что указывать в исполнительном листе, и как это решение должно принудительно исполняться, остается загадкой. Самое любопытное то, что именно эта не самая разумная практика получила вторичное одобрение со стороны Президиума ВАС, который 13 сентября 2011 г. рассмотрел дело № 3004/11.

Фабула дела близка делу Парус-С. Здесь третейский суд утвердил мировое соглашение о расторжении инвестиционного договора и признании права собственности на объект за одной из сторон. На решение выдан исполнительный лист судом общей юрисдикции, но Росрегистрация отказала в регистрации права. Оставляя за рамками обсуждения правомерность самого подхода о признании права в этой ситуации, обратимся к позиции ВАС. Первая важная позиция - это обязательность прохождения правообладателем процедуры получения исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда. Отсутствие исполнительного листа – основание для отказа в регистрации права. Второй вывод еще более любопытен - «допустимость передачи споров, вытекающих из правоотношений, связанных с правами на объекты недвижимого имущества, на рассмотрение третейского суда, не имеет правового значения при рассмотрении регистрирующим органом документов, представленных в соответствии с Законом о государственной регистрации для государственной регистрации прав». То есть, при отсутствии исполнительного листа регистрирующий орган должен отказать в регистрации права, а при его наличии не имеет права более ничего проверять в решении третейского суда.

Формально верный подход абсолютно лишен практического смысла. К чему он может привести? Ответ совершенно очевиден – увеличению потока дел о выдаче исполнительного листа на решения третейских судов о признании права собственности. Это, безусловно, увеличит нагрузку на арбитражных судей, которые окажутся в неприятной ситуации: нет оснований выдавать исполнительный лист, но и отказывать в его выдаче, оснований также нет. При рассмотрении дел о признании права собственности практика арбитражных судов вполне устоялась, в отношении решений третейских судов тоже. Теперь арбитражные суды окажутся перед дилеммой: или бездумно штамповать определения о выдаче листа, или изобретать все более изощренные основания для отказа в его выдаче, поскольку компетенция у третейского суда есть, а проверять решение по существу нельзя. Так что остается нас только поздравить с началом новой эры злоупотреблений в сфере недвижимости, только теперь ответственность за это ляжет уже на арбитражный суд, который выдаст исполнительный лист.